Sådan køber du en ejerlejlighed – de 11 vigtigste trin

Når du vil købe en ejerlejlighed, er det afgørende, at du går til opgaven med en fokuseret og strukturereret tilgang. Det kan være en kompliceret proces at købe en lejlighed. Derfor har vi skabt denne guide, som kan hjælpe dig med at bevare overblikket over dit lejlighedskøb.

Hvis du i stedet er interesseret i at sælge en lejlighed, kan du se vores guide til salg af lejlighed her.

Trin 1: Definer dine behov, krav og ønsker

Start med at definere dine behov og krav til din fremtidige ejerlejlighed. Det første skridt i din boligsøgning er at identificere, hvad du nøjagtig ønsker i din nye bolig. Reflektér over, hvilken slags lejlighed du ønsker, og hvilke faciliteter der er essentielle for dig. Overvej fx følgende spørgsmål:

• Hvor vigtig er beliggenheden for dig? Ønsker du at bo centralt, i et pulserende område, eller foretrækker du et roligere kvarter?
• Hvor stor skal lejligheden være, og hvor mange værelser har du brug for?
• Er tilgængelighed til parkering eller offentlig transport vigtigt for dig?
• Hvad er dit budget? Husk at inkludere ekstra omkostninger såsom ejerudgifter, forsikringer, og evt. forbedringer. Tjek de mange låneberegnere på nettet for at få en fornemmelse af hvor meget du kan købe for
• Er faktorer som afstand til vand, udsigt, og etage vigtige for dig?

Trin 2: Afklar dit budget og finansieringsmuligheder

Inden du begynder din søgning, er det vigtigt at du ved hvor meget du kan købe for. Der findes forskellige muligheder for lån til en ejerlejlighed. Her er de vigtigste ting du skal være opmærksom på i forbindelse med finansiering af

• Kreditvurdering: Uanset om du finansierer købet af lejligheden med et banklån eller et realkreditlån, skal du have en kreditvurdering, som bestemmer hvor meget du kan købe for. Banken eller realkreditinstituttet vurderer hvor meget du kan låne ud fra din husstandsindkomst, det aktuelle renteniveau, din opsparing og værdien af den lejlighed du vil købe, og som står for sikkerhed for finansieringen.
• Egenfinansiering: I Danmark skal du mindst betale 5% i udbetaling til en ejerlejlighed. Du kan normalt finansiere op til 80% af ejerlejlighedens værdi som et realkreditlån, og de resterende 15% med et banklån eller et ejerpantebrev
• Låneberegner: Du kan få en fornemmelse for hvor meget du kan købe for ved at besøge en af de mange låneberegnere der findes på nettet. Men det er en god ide at tale med din bank så tidligt som muligt i processen, så du ved hvad du kan købe for.
• Realkreditlån: Et realkreditlån er en type lån, hvor man kan låne op til 80% af værdien af en ejerbolig. Realkreditlån udstedes af realkreditinstitutter og er ofte karakteriseret ved at have en lavere rente sammenlignet med andre lånetyper, da de er sikret ved pant i ejendommen. Lånet har som regel en fast løbetid, og det kan have enten en fast eller variabel rente. Det er en almindelig måde at finansiere boligkøb på i mange lande, inklusiv Danmark.
• Ejerpantebrev: Et ejerpantebrev er en form for lån, som tinglyses på ejendommen som en hæftelse. Det betyder, at hvis ejendommen sælges, skal lånet i ejerpantebrevet tilbagebetales, før ejeren kan få udbetalt eventuelt overskud fra salget.
• Banklån til ejerlejlighed: Når du optager et banklån til at finansiere en ejerlejlighed, låner du penge direkte fra en bank til at dække omkostningerne ved købet af boligen. Banklån er typisk karakteriseret ved en højere rente sammenlignet med realkreditlån, og de har ofte en kortere løbetid, typisk op til 10-30 år. Ved at tage et banklån, forpligter du dig til at betale lånet tilbage over en aftalt periode med regelmæssige afdrag og rentebetalinger. Mange vælger at finansiere deres bolig som en kombination af et realkreditlån og et banklån.
• Boligkredit: En boligkredit er en kassekredit hos din bank, som har sikkerhed i din bolig. Det giver en stor fleksibilitet, da du kan afdrage nemt ved at indbetale på kassekreditten. Men omkostningerne er typisk højere end et normalt banklån eller et realkreditlån.
• Afdragsfrihed: Et afdragsfrit lån er et lån, hvor låntageren i en bestemt periode kun betaler renter og eventuelt bidrag, men ikke afdrager på selve lånebeløbet. Dette betyder, at låntageren i den afdragsfrie periode har lavere månedlige ydelser, da afdraget midlertidigt er sat i bero. Efter den afdragsfrie periode skal lånet dog stadig afdrages, og de resterende afdrag vil typisk være højere end hvis lånet havde haft regelmæssige afdrag fra starten, fordi man skal indhente det, der ikke er blevet betalt i den afdragsfrie periode.

Trin 3: Søg efter ejerlejlighed til salg

Når du har defineret dine præferencer og ønsker til din ejerlejlighed, og ved hvor meget du kan købe for, er det tid til at indlede boligjagten. Her er flere metoder, du kan benytte:

• Online portaler: Gør brug af hjemmesider som Boligdeal.dk, der giver et overblik over ejerlejligheder som netop nu er til salg i det område, du er interesseret i. Søg eksempelvis efter lejlighed til salg i hele Danmark, lejlighed til salg i København, lejlighed til salg i Aarhus, lejlighed til salg i Odense eller lejlighed til salg i Aalborg. Tilpas din søgning ud fra faktorer som beliggenhed, størrelse, og pris for at finde de mest relevante boliger.
• Lokalavisannoncer og opslagstavler: Hold også øje med lokale annoncer og opslagstavler i det område, du ønsker at bosætte dig i. Her kan du være heldig at finde gode tilbud på lejligheder til salg, der opfylder dine kriterier.
• Sociale medier og netværk: Del din søgning på sociale medier, og informér dit netværk om, at du søger ejerlejlighed, så dine venner og bekendte kan hjælpe dig med boligsøgningen.

Trin 4: Besøg og evaluér de ejerlejligheder du har fundet

Når du har fundet nogle lovende ejerlejligheder til salg, er det tid til at arrangere besigtigelser. Under besøgene skal du vurdere ejerlejlighederne baseret på dine kriterier og notere fordele og ulemper ved hver lejlighed. Vær særlig opmærksom på følgende aspekter:

• Passer beliggenheden til dine og eventuelt dine samboeres personlige præferencer og daglige behov?
• Er der tilstrækkelig plads? Overvej om lejlighedens størrelse og indretning passer med din livsstil.
• Er der gode parkeringsmuligheder og transportforbindelser for dig og dine gæster? Nem adgang til lejligheden er en faktor, som mange vægter højt.
• Det anbefales at bruge en byggesagkyndig til at tjekke om der er væsentlige mangler i ejerlejligheden, som skal udbedres.

Trin 5. Bliv købergodkendt med køberbevis

Når du skal købe lejligheder , skal du typisk have et boliglån – enten banklån eller realkreditlån. Det er en rigtig god ide at blive købergodkendt og få et køberbevis, så man ved hvad boligen må koste inden man går i gang med at kigge på boliger til salg. Dette kan du gøre hos din bank eller hos et realkreditinstitut. Med et køberbevis i hånden, ved du hvor meget du kan købe bolig for, og dette kan være en stor fordel i forhold til at forhandle prisen med sælger.

Trin 6: Forhandling af prisen for ejerlejligheden

Når du har fundet den lejlighed du gerne vil købe, er det tid til at forhandle om prisen. Her er det vigtigt, at du gennemgår alle betingelserne omhyggeligt - herunder købspris, omkostninger, vedligeholdelse og eventuelle overtagelsesdatoer - så begge parter er tilfredse med aftalen. Få din boligadvokat til at tjekke salgsopstilling, dokumenter, hæftelser og købsaftale, og en byggesagkyndig til at tjekke om der er fejl og mangler i lejligheden, som du kan bruge i din forhandling.

Sørg for, at alle aftaler og betingelser er klart beskrevet i købsaftalen for at undgå fremtidige misforståelser og tvister. Det er essentielt at have en god dialog med sælger eller ejendomsmægler – og du skal altid have en juridisk rådgiver inddraget i processen, for at sikre at alle aspekter af handlen er korrekt håndteret og afklaret.

Trin 7. Husk at få din advokat ind over når du køber lejlighed

Når du begynder at kigge på lejligheder til salg , er det meget vigtigt, at du har en god boligadvokat, der kan hjælpe dig. Advokaten kan blandt andet sørge for at du ikke betaler en for høj pris for boligen, hjælpe dig med at forhandle med sælger, tjekke alle dokumenterne for dig, så du er sikker på at alt er i orden, hjælpe dig med at finde den bedste finansiering til dit boligkøb og sikre at ejerforeningens økonomi er i orden.

Trin 8. Snak med bestyrelsesformanden for ejerforeningen

Når du har fundet en ejerbolig , er det meget vigtigt at du snakker med bestyrelsesformanden for ejerforeningen, inden du køber boligen. Han eller hun kan fortælle dig om foreningens økonomi, hvilke planer der er for fremtiden, hvor mange der bor i foreningen, og meget mere. Det er også en god ide at spørge bestyrelsesformanden for ejerforeningen, hvis du er i tvivl om noget.

Trin 9: Underskriv købsaftalen og betal udbetalingen

Når du har besluttet dig for at købe lejligheden til den aftalte pris, kan du underskrive købsaftalen. Det er yderst vigtigt at aftalen indeholder et forbehold for din advokats godkendelse – typisk indenfor en frist på en uges tid. Det giver din boligadvokat til at tjekke alt med småt. Hvis der er noget der ikke er i orden, kan du aflyse handlen uden at betale et gebyr. Du kan også bruge denne tidsfrist til at få styr på finansieringen. Banken eller realkreditinstituttet skal typisk have den underskrevne købsaftale, før de udbetaler et lån – og hvis der er noget der driller hæfter du ikke for lejlighedens købspris uden at have dækning for prisen, hvis advokaten ikke godkender handlen

Hvis din advokat ikke har nogen indvendinger og finansieringen er på plads, giver advokaten ejendomsmægleren besked om at handlen er godkendt. Herefter overfører din bankrådgiver typisk udbetalingen til en deponeringskonto, som er en midlertidig bankkonto, hvor køberens penge bliver holdt i deponering (sikker opbevaring), indtil alle betingelser i købsaftalen er opfyldt. Kontoen administreres typisk af en neutral tredjepart, såsom en advokat, ejendomsmægler, eller en deponeringsagent, indtil transaktionen er afsluttet. Når alle betingelser er opfyldt – herunder tinglysning af et skøde på lejligheden så det kan bevises at du ejer den, udlevering af nøgler mv. – udbetales beløbet fra deponeringskontoen til ejendomsmægleren, som herefter afregner til sælgeren (efter at have fratrukket salær, tinglysningsgebyr og andre omkostninger).

Trin 10: Flytning og indretning af din lejlighed

Nu er det tid til at flytte ind og indrette din nye lejlighed. Udarbejd en omfattende plan for indflytningen og indretningen, og glem ikke at informere de relevante myndigheder om din adresseændring.

Det er en stor opgave at flytte, og en lige så stor opgave at få indretningen af din ejerlejlighed på plads. Derfor har vi skabt disse guides, som vi håber kan hjælpe dig: 12 trin til at indrette din lejlighed - skab et hjem, der komplementerer din livsstil samt Tjekliste til flytning til lejlighed.

Trin 11: Begynd din hverdag i det nye hjem

Når du har betalt for boligen, er den din. Du skal huske at betale alle udgifter – skat, afdrag og renter på lån, så du kan få både de rettigheder og forpligtelser der hører med. Du skal også huske at få boligen forsikret, så du er dækket, hvis der sker skader på boligen.

Det er nu tid til at påbegynde din nye tilværelse i lejligheden. Tilpas dig langsomt, tag dig tid til at nyde din hverdag og opdage, hvad området har at byde på. Mød dine nye naboer over en kop kaffe, og hold en indflytningsfest for familie, venner og bekendte.